ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ "БиНО" Рассылка "Некоммерческие организации: финансово-хозяйственная деятельность"
Здравствуйте, уважаемые читатели! Этот выпуск содержит статью из журнала "БиНО: Некоммерческие организации" N 5/2008 Смотрите в конце выпуска:
Актуальные вопросы арендных отношений С.В. Балдина, генеральный директор Центра финансовых экспертиз (г. Санкт-Петербург) Договор аренды – один из самых проблемных договоров в хозяйственной практике. Правовая квалификация арендных отношений, доходов (расходов) по таким договорам, документальное оформление, учет и режим налогообложения операций, связанных со сдачей в аренду имущества, – вот далеко не полный перечень вопросов, постоянно решаемых сторонами договора, уполномоченными государственными органами, различными судебными инстанциями. Остановимся на наиболее проблемных вопросах подробнее. Аренда: услуга или нет? Этот вопрос активно обсуждался в правоприменительной российской практике с начала 90-х гг., в основном в контексте исчисления НДС с арендной платы. В итоге был сформирован следующий подход: для целей НДС аренда приравнивалась к услуге и, соответственно, являлась объектом налогообложения НДС (решение Верховного суда РФ от 24 февраля 1999 г. N ГКПИ 98-808-809). Однако в подобном "приравнивании" с целью включения арендной платы в налоговую базу по НДС в настоящее время нужды нет, поскольку начиная с 2002 г. в подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ "Объект налогообложения" наряду с реализацией товаров, работ, услуг была включена также передача имущественных прав. Сдача в аренду имущества как раз и приводит к передаче имущественных прав, являющейся с 2002 г. объектом налогообложения по НДС в силу прямого указания закона без увязки с квалификацией арендных отношений и "приравнивания" их к услуге с целью исчисления ДС. Но внедрившаяся за 90-е гг. в умы идея "приравнивания" аренды к услуге оказалась живучей. В настоящее время решение этого вопроса актуально в иных областях: – сфере применения законодательства о закупках для государственных и муниципальных нужд; – сфере применения ограничений, устанавливаемых Правительством РФ или иными органами, при осуществлении бюджетными учреждениями авансовых платежей; – сфере применения законодательства о контрольно-кассовой технике (ККТ); – сфере налогообложения, в частности – признания арендодателем арендной платы в качестве доходов от реализации либо внереализационных доходов для целей исчисления налога на прибыль организаций; – в бухгалтерском учете – при квалификации арендной платы в качестве доходов от реализации (рыночных продаж) либо прочих доходов. В сфере применения законодательства о госзакупках Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее – Закон о госзакупках) регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд (абзац 1 статьи 1). В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона о госзакупках под государственными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников финансирования потребности РФ, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий РФ, государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств РФ, в том числе для реализации межгосударственных целевых программ, в которых участвует Российская Федерация, либо потребности субъектов РФ, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий субъектов РФ, государственных заказчиков, в том числе для реализации региональных целевых программ. Под муниципальными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования потребности муниципальных образований, муниципальных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и (или) законами субъектов РФ, функций и полномочий муниципальных заказчиков. Аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в Законе о госзакупках не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем возможность применения норм Закона о госзакупках к арендным отношениям необходимо рассматривать с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг. Согласно положениям Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к группе гражданско-правовых договоров, опосредующих передачу имущества, обособленной от группы договоров возмездного оказания услуг. Предметом договора аренды являются: – действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); – действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы; – а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов – соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора. Предметом договора возмездного оказания услуг, согласно статье 779 ГК РФ, является совершение исполнителем определенных действий или осуществление им определенной деятельности, предусмотренной договором, и действия заказчика по оплате этих услуг. В обязательствах об оказании услуг результат деятельности исполнителя носит нематериальный характер, не имеет вещественного содержания. Само оказание услуг создает желаемый результат исполнения договора. Блага, предоставляемые исполнителем заказчику на основании договора возмездного оказания услуг, представляют собой непосредственно деятельность или действия, а не вещи. При этом нематериальная услуга неотделима от личности исполнителя, так как потребляется заказчиком в процессе ее оказания, то есть деятельности исполнителя. Этим обусловлены необходимость определения требований к исполнителю по договору возмездного оказания услуг и предусмотренные Законом о госзакупках процедуры его отбора. Установленное гражданским законодательством регулирование отношений в рамках договора аренды и договора возмездного оказания услуг существенно различается. Содержание арендных отношений включает вещно-правовые элементы – право следования, вещно-правовые способы защиты (статьи 611 и 617 ГК РФ). Установлены специальный порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), а также специальные основания для досрочного расторжения договоров аренды (статьи 619 и 620 ГК РФ). Анализ указанных положений ГК РФ показывает, что они не могут быть применены к договорам об оказании услуг в силу различной природы этих договоров. Таким образом, договор аренды не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг, а арендные отношения – к обязательствам, опосредующим возмездное оказание услуг. Отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона о госзакупках. Государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные Законом о госзакупках процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества. Данный вывод подтверждается письмом Минэкономразвития России от 2 октября 2007 г. N 14902-АП/Д04 "О разъяснении норм Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества". Отметим, что Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере закупок товаров и услуг для государственных и муниципальных нужд (абзац 1 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 7 апреля 2004 г. N 187 "Вопросы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации"). Поэтому правовые аргументы, изложенные в названном выше письме этого ведомства, смело можно брать на вооружение. В сфере применения ограничений по авансовым платежам Вопросы уплаты авансовых платежей за счет средств федерального бюджета регулируются пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 14 ноября 2007 г. N 778 "О мерах по реализации Федерального закона "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" (далее – Постановление N 778). Согласно названной норме получатели средств федерального бюджета при заключении договоров (государственных контрактов) о поставке товаров, выполнении работ и оказании услуг, включая договоры, подлежащие оплате за счет средств, полученных от оказания платных услуг и иной приносящей доход деятельности, вправе предусматривать авансовые платежи: – в размере до 100% суммы договора (контракта), но не более лимитов бюджетных обязательств, подлежащих исполнению за счет средств федерального бюджета в соответствующем финансовом году, – по договорам (контрактам) об оказании услуг связи, о подписке на печатные издания и об их приобретении, об обучении на курсах повышения квалификации, о приобретении авиа- и железнодорожных билетов, билетов для проезда городским и пригородным транспортом, путевок на санаторно-курортное лечение, по договорам обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств; – в размере до 30% суммы договора (контракта), но не более 30% лимитов бюджетных обязательств, подлежащих исполнению за счет средств федерального бюджета в соответствующем финансовом году, – по остальным договорам (контрактам), если иное не предусмотрено законодательством РФ. Аналогичные либо несколько отличные нормы, как правило, устанавливаются субъектами РФ или муниципальными образованиями для учреждений, финансируемых из бюджетов иных уровней. Вопросы, касающиеся условий заключения договоров аренды, регулируются положениями главы 34 ГК РФ. Как уже рассмотрено выше, согласно Гражданскому кодексу РФ договор аренды является самостоятельным видом гражданско-правового договора, отличным от договоров поставки товаров, выполнения работ и оказания услуг. При этом вопросы, связанные с порядком установления и внесения арендной платы по договорам аренды, регулируются специальной статьей ГК РФ (статья 614). Данной статьей, например, предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Кроме того, в соответствии с положениями данной статьи арендная плата может устанавливаться в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Учитывая изложенное, по нашему мнению, ограничения на осуществление авансовых платежей бюджетными учреждениями при заключении договоров на поставку товаров, выполнение работ или оказание услуг не должны распространяться на правоотношения, связанные с заключением договоров аренды и их исполнением. Такое же мнение изложено в письме Минфина России от 21 мая 2008 г. N 08-02-06/7. В полной версии статьи в журнале "БиНО: Некоммерческие организации" N 5/2008 читайте также: Аренда: услуга или нет? В сфере применения законодательства о ККТ Арендная плата при исчислении налога на прибыль Бухгалтерский учет арендной платы Документальное оформление арендных отношений Оформление договора аренды Первичные документы Периодичность оформления счетов-фактур Размер арендной платы и применение рыночных цен Размер арендной платы Применение рыночных цен Улучшения, ремонт и страхование сданного в аренду имущества Отделимые и неотделимые улучшения Ремонт сданного в аренду имущества Страхование арендованного имущества Срок действия и государственная регистрация договора аренды Срок действия договора аренды Государственная регистрация договоров аренды
Содержание журнала
"БиНО: Некоммерческие организации" N 5/2008 Передача имущества: аренда, наем, безвозмездное пользование Актуальные вопросы арендных отношений Государственная регистрация аренды Аренда имущества и земли: вопросы арендаторов Товарищество собственников жилья и платежи его членов: возникает ли объект налогообложения? Учет и налогообложение коммунальных расходов НДС при аренде государственного или муниципального имущества: новый подход в судебной практике Освобождение от НДС услуг по предоставлению жилья в общежитиях Как правильно заполнить платежные поручения на перечисление средств в бюджет Компенсации за время прохождения работниками медицинских осмотров, связанных с исполнением воинской обязанности Правовое регулирование расчетов наличными денежными средствами Квалификация объектов розничной торговли для целей исчисления ЕНВД Планирование выездных налоговых проверок: концепция ФНС России и ее воплощение на практике Как найти ответ в справочнике "БиНО: БЭС" Новое в законодательстве Судоку
Подписка на наши издания Подписка на почте Оформить подписку можно в любом почтовом отделении, воспользовавшись одним из подписных каталогов.
С подписными индексами на наши издания можно ознакомиться на сайте: http://bino.ru/subscription/standart Подписка в Издательском доме Удобный и быстрый способ подписки – в отделе подписки нашего Издательского дома. Подписавшись в любом месяце на текущий год, вы получите все номера начиная с 1-го.
С ценами на наши издания можно ознакомиться на сайте: http://bino.ru/subscription/redaction Альтернативная подписка Оформить подписку в регионах можно у наших представителей. Здесь так же, как и в Издательском доме, подписавшись в любом месяце на текущий год, вы получите все номера начиная с 1-го.
Каталог наших региональных представителей и их координаты смотрите на сайте: http://bino.ru/subscription/alter
Наши электронные рассылки: | 